同策研究院:杭州住房租赁市场“冰与火之歌”
发布时间:2019-05-26 18:51

2018年杭州住房租赁市场经历了冰火两重天。

上半年,杭州整体租金达到了64元/平方米/月,处于相对高位,同比去年上涨了12.9%。有板块租金最高上涨184%,运营商大肆收房。

下半年,杭州租房市场遭遇价格和成交量双杀。租金下跌,运营商高价收房,收一套亏一套。

真实的杭州住房租赁市场是什么样?上篇展望了西安住房租赁市场发展潜力,今天同策研究院带您走进杭州专场,报告分为两个部分——杭州住房租赁市场情况和长租公寓品牌情况,同策研究院用详实的数据和调研还原真实的杭州租房市场。

杭州住房租赁市场

●杭州居民消费支出中居住消费位列第一

杭州发展住房租赁市场背景:从经济产业来看,2018杭州市生产总值为13509亿元,其中一产:306亿元,二产:4572亿元,占比34%,三产:8632亿元,占比64%,由此可见,杭州市的经济产业结构以第三产业为支撑,主要来源于电子商务、文化创意、信息传输、软件和信息技术服务业、金融业等行业。

数据来源:杭州市统计局、同策研究院整理

从收入与消费来看,2018年杭州市居民人均可支配收入54348元,比上年增长9.1%,全市居民人均消费支出37369元,比上年增长9.4%。从居民消费支出构成明细中可看出居住消费支出达9576元/人,占比28%,在所有消费支出构成中占比第一。

数据来源:杭州市统计局、同策研究院整理

●租赁需求逐月增加

近年来,杭州常住人口总数逐年增加,有突破1000万人的趋势。杭州作为人口净流入的城市,外来人口一直维持200万人左右,占常住人口总数比例维持在20%。

数据来源:杭州市统计局、同策研究院整理

人口带来交易量的增加,2018年杭州市租赁房源成交总套数约42万套,成交总面积约0.36亿平方米;2018年5月至2019年2月杭州市月成交套数逐月增加,约3-5千套,月成交平均面积,整租约90平方米,分租约20平方米。整体来看杭州市租赁市场交易较为活跃。

数据来源:中国房价行情网、同策研究院、Dataln

●租金价格走势平稳

整体来看,杭州市整体租金价格走势较为平稳,涨幅温和。其中,从总价走势来看,整租租金约6000元/月,分租租金波动较大,2000-4500元/月不等;从单价走势来看,整租租金约65元/平方米/月,分租租金约85元/平方米/月。

数据来源:同策研究院、Dataln

单独来看,2018年下半年总价租金确实在下行,其中分租总价均值下滑较为明显,但从2019年起,又呈现上涨的趋势。从单价均值来看,走势较为平稳。

●产品与价格分布特点

从区域分布来看,杭州房源分布位置相对集中,中心城区房源供应套数多,周边新城区相对较少;从户型结构上来看,一室户型房源供应量少,两室和三室户型房源供应量最多。

数据来源:中国房价行情网、同策研究院

由于杭州的地域特征,租金价格较为集中并且内外差异明显,与上海的圈层分布形成鲜明对比。杭州市各户型租金价格中,因为一室的需求最多,所以租金相应最高。

数据来源:中国房价行情网、同策研究院

从城市角度来看,杭州市不同户型租赁住房供应分布都集中在中心城区,且供应数量相差无几,所以中心城市价格较为集中。反观周边供应量少,价格与中心城区也存在明显差异。

杭州长租公寓

●发展历程

杭州长租公寓市场新起于国家顶层设计的政策扶持下,在经过近两年的快速发展,目前已进入快速扩张期,多背景下公寓运营商纷纷布局杭州长租公寓市场。

目前,杭州市长租公寓行业参与方可分为国企、开发商、以及运营商三大机构主体,其中运营商又可以按照机构背景再细分为创业系运营商、酒店系运营商、以及中介系运营商。目前杭州市集中式长租公寓市场中创业系,酒店系和开发商背景下,杭州门店最多的品牌公寓是安歆·YU/魔方,华住 – 城家公寓和龙湖 – 冠寓。

●供应情况

截止2019年2月,在监测的25个样本品牌公寓范围内,目前杭州市集中式长租公寓共有22个品牌,108家门店,其中中心城区有77家门店,占比71%;其次,最大的门店数集中供应于余杭区,共有24家。

从整体分布来看,杭州市集中式长租公寓主要集中分布在余杭区和西湖区,其中余杭区24家门店,西湖区19家门店;基于品牌角度,魔方公寓单体量门店分布相对最多,其中江干区5家。

其中,龙湖冠寓公寓门店数最多,共12家,其次是万科泊寓,11家;从租金价格分布上看,中心城区租金普遍高于周边城区。

由于杭州市的中心城区较小,目前租赁住房也都集中于中心城区,而中心城区也是品牌公寓企业的首选。目前,中心城区共有公寓门店84家,占比70%。此外,随着余杭区的快速发展,部分品牌公寓也已向余杭区拓展。

●租客画像

杭州市长租公寓市场租客以90后为主,占68.5%;租客大多以高收入为主,其中月收入8000 – 12000元的租客占比31.5%;出勤方式上,杭州长租公寓租客以地铁和公交车等公共交通工具为主。


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